子政住发〔2021〕9号

（签发稿）

关于印发子洲县物业管理暂行办法的通知

各乡镇人民政府（街道办、便民服务中心），各有关单位：

现将《子洲县物业管理暂行办法》印发你们，请认真抓好贯彻落实。

子洲县住房和城乡建设局     子洲县公安局

子洲县发展改革和科技局     子洲县民政局

子洲县应急管理局          子洲县消防大队

子洲县自然资源和规划局   子洲县市场监督管理局

2020年3月30日

子洲县物业管理暂行办法

第一章  总 则

第一条  为进一步理顺物业管理服务部门职责，加强和规范物业管理，全面提升物业服务水平，促进物业市场健康发展，维护社区和谐稳定，根据国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》《榆林市物业市场监管办法》等有关规定，结合我县实际，特制定本暂行办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理应遵循基本原则：一是业主主导原则；二是权责分明原则；三是依法行事原则；四是公平竞争原则；五是统一管理原则；六是专业高效原则；七是收费合理原则；八是服务第一原则。

第二章  部门职责

第四条 县住建部门负责全县物业管理活动的监督管理工作，依据中省市的政策和法律法规，制定物业管理相关政策规定；负责规范物业服务招投标活动，协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷，依法查处物业服务中重大违法行为；负责建立守信激励、失信惩戒机制，加强行业信用评级等诚信管理；负责物业服务活动的日常指导与监管，定期组织物业从业人员进行业务培训；负责指导帮助本地物业服务企业抓好规范化、标准化建设，提高自身管理服务水平，加强政策宣传，积极引进实力强的外地物业服务企业来子兴业；负责依法查处物业服务区域内违法建设、油烟污染等行为。

第五条  县自然资源和规划部门负责监督管理物业服务用房按标准化建设。物业服务用房按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；物业建筑面积超过三十万平方米的，按照三十万平方米的3‰提供外，超出部分按1‰提供。

第六条  县发改部门积极提供物业服务收费政策咨询服务；定期召开物业价格听证会；加强物业服务收费监督检查，依法查处违法违规收费行为。

第七条  县公安部门负责做好物业服务区域内保安人员的监督管理，实行物业服务保安人员备案制度；建立健全物业服务企业保安人员培训制度，督促物业服务企业实行保安人员持证上岗；指导物业服务企业做好安全管理各项工作；依法查处治安案件和物业管理区域内社会噪音及其他扰民违法行为。

第八条  县民政部门负责指导社区服务管理工作，会同街道办（乡镇），推进物业管理纳入社区建设；负责住宅小区内居民最低生活保障、医疗救助、五保敬老、临时救助工作。

第九条  县消防应急部门负责监督指导物业服务企业履行消防安全责任，制定小区消防安全制度；督促物业服务企业对小区内的共用消防设施、器材进行维护管理；定期开展消防安全监督检查，及时消除火灾隐患；指导物业服务企业开展消防安全宣传教育，提高小区居民消防安全意识；负责对占用消防通道以及消防违法行为进行依法查处。

第十条  县市场监管部门负责物业服务企业经营准入，依法办理物业服务企业营业执照，规范企业经营行为；依法查处在物业服务区域内经营活动中的违法行为；负责对物业服务区域内广告内容的监督管理；负责对物业服务合同的监督管理；负责物业服务区域内电梯、承压锅炉等特种设备的监管工作

第十一条  县供水、供电、供热、燃气等专业经营单位负责做好物业服务中的有关服务工作；积极推进“一户一表”计量改造工作；调解因供水、供电、供热、供气问题引起的物业服务纠纷；实现有关费用向最终用户收取，不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务，委托物业服务企业代收有关费用的，应当与物业服务企业签订委托协议，向物业服务企业支付手续费，物业企业不得向业主加收手续费等额外费用。具体向业主收取有关费用规定是：一、业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；二、部分业主共同使用的，由相关业主分摊；三、全体业主共同使用的，由全体业主分摊；四、物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。

县供水、供电、供热、供气等专业经营单位违反规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水、电、气用量、单价、金额等，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。业主自用和共用的水、电、气、热等费用应当分别计算和收取，物业服务企业不得以提高水、电、气、热等政府定价的方式向业主收取公摊费用。

第十二条 各街道办和乡镇按照“属地管理，重心下移”的物业管理原则，对辖区内物业管理工作负总责，要把小区物业管理纳入社区综合管理体系，负责制订物业管理应急预案，处理物业管理服务工作中的重大事件和紧急情况；负责建立物业管理事务处理平台，受理、调处本辖区内物业管理服务有关纠纷、投诉、信访；负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，督促业主委员会按照程序选聘、更换物业服务企业或建立自治性物业服务组织；负责分类管理有物业服务企业、有业主委员会无物业、无业主委员会、有业主自治服务组织以及平房、窑洞、单体楼等散居区域，落实物业“弃管”小区的属地临时托管，积极探索老旧散等小区物业网格化、片区化管理模式；负责协调解决业主委员会不履职、物业服务企业不履约等有关问题以及业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间的矛盾纠纷。

第三章  物业管理服务

第十三条  理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间关系。房屋所有权人为业主，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会选举产生业主委员会，由业主委员会选聘和解聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织。

第十四条 规范物业企业服务行为。县住建部门要加强对物业服务企业监督检查，督促物业服务企业加大从业人员培训力度，严格实行持证上岗制度，严肃查处物业服务企业损害业主利益的违规行为。同时加强对物业行业协会的指导和监督，充分发挥行业自律作用。

第十五条 规范前期物业服务招投标。住宅小区的建设单位选聘物业服务企业，必须在县住建部门的监督指导下，通过招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业。住宅的房屋建筑面积在三万平方米以下的（含三万平方米），经县住建部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资格的物业服务企业。建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。

第十六条  规范物业服务用房。物业服务用房要按照上级政策法规依据和规划部门要求建设，在住宅小区及非住宅小区交付使用之前，建设单位应向相关部门申请对物业服务用房进行验收，验收不合格不能通过综合验收。物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、业主委员会、物业服务企业不得改变其用途，建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业服务用房交接工作。

第十七条  规范物业服务合同。物业服务合同和协议应使用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的示范文本。物业服务企业和建设单位、业主应通过合同约定物业服务的内容、标准和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径。县住建部门要加强涉及物业服务合同和协议制定、签订和履行各个环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。

第十八条  规范物业服务收费。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。发改部门要加强物业收费等级、标准管理、收费范围和收费环节的监管检查，畅通举报渠道，依法查处物业收费的违法违规行为，维护广大业主的合法权益。

第四章  监督考核

第十九条  各部门要严格遵守本办法，积极履行自身工作职责，对不作为、乱作为，玩忽职守、滥用权力、徇私舞弊造成不良影响的，依法予以行政处分；造成严重后果构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条  各社区（居委会）、业主委员会、物业服务企业，要认真履职履约，各街道办（乡镇）应会同有关部门，加强对各社区、业主委员会、物业服务企业的指导监督，建立健全物业企业信用档案和物业服务质量考评体系，建立物业服务企业信用评级、守信联合激励和失信联合惩戒机制，并将监督考核结果定期通报。

第五章 附 则

第二十一条 本办法自2021年4月1日起施行，有效期从2021年4月1日起至2023年4月1日止。

附件1

业主的权利和义务

一、业主在物业管理活动中，享有下列权利

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

二、业主在物业管理活动中，履行下列义务

(一) 遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五) 按时交纳物业服务费用;

(六) 法律、法规规定的其他义务。

附件2

业主委员会职责、权利、义务

一、业主委员会的职责

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

二、业主委员会的权利

（一）每年召开至少一次业主大会，根据百分之十以上业主要求召开特别会议。

（二）采用公开招标的方式聘用物业服务企业对小区进行管理服务，选定物业管理方式为包干制或酬金制。

（三）适用酬金制的管理方式：审议批准物业服务企业的年度管理服务计划、费用预算及决算报告；

（四）审议批准物业收费的收费标准及物业服务的服务标准。

（五）审议批准物业管理各项规章制度。

（六）对破坏、损害全体业主利益的行为有监督、制止和要求赔偿的权利。

（七）对于个别业主、使用人违反物业管理公约或损害其他业主、使用人合法利益的行为可以代表业主提出诉讼。

三、业主委员会的义务

（一）组织召开业主大会或业主代表大会。

（二）执行业主大会或业主代表大会各项决议。

（三）贯彻执行并监督业主遵守物业管理公约及其他相关法律规定。

（四）监督物业管理公司工作并反映业主的意见及建议。

（五）业主委员会不得损害全体业主的利益，否则必须承担赔偿责任。对于重大事项必须及时提交业主大会或业主代表大会决议。

（六）配合物业企业督促业主按时交纳物业费。

附件3

物业服务企业的权利和义务

一、物业服务企业的权利

（一）根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

（四）有权制止违反规章制度的行为;

（五）有权要求业主委员会协助管理;

（六）有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

二、物业服务企业的义务

（一）履行物业管理合同，依法经营;

（二）接受业主委员会和全体业主的监督;

（三）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可;

（四）接受住建部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。